Investissement immobilier en nue propriété :

Monsieur M. a 45 ans. Il souhaite investir dans un bien immobilier dans le but de percevoir des revenus complémentaires à 60 ans. Il dispose de revenus fonciers relatifs à son activité professionnelle. Il est imposé à la tranche maximale d’impôt sur le revenu (40%). Il est redevable de l’ISF (1%). Il veut réaliser un investissement de qualité sur le plan économique avec un cadre fiscal optimisé à sa situation. Il dispose par ailleurs de 150 000 € de liquidités pour ce projet. Il achète la nue propriété d’un appartement situé en région parisienne, pour 60% de sa valeur en pleine propriété (500 000 €). L’usufruit temporaire (15 ans) est acheté par un investisseur institutionnel qui souhaite percevoir des revenus dès maintenant. Le loyer actuel est de 18 000 € par an. L’investissement de 300 000 € est financé par un prêt IN FINE sur 15 ans, adossé à un contrat d’assurance-vie doté des 150 000 € de liquidités de Mr M. Au terme du prêt, le capital constitué permettra de rembourser le prêt (Rendement du contrat à 4%). Les intérêts du prêt sont déductibles de ses revenus fonciers actuels, et le coût réel du prêt est ainsi réduit de 50% (IR+CSG/CRDS). Le bien n’est pas imposable à l’ISF chez le nu-propriétaire mais chez l’usufruitier.

Conclusion : Pendant la phase de financement, Mr M. ne supporte aucun des inconvénients habituels relatifs à un investissement immobilier : Risque et aléas locatifs (vacances, impayés), frais et charges (gestion, entretien), impôts (taxe foncière, IR, ISF). A la retraite : Mr M. perçoit 18 000 € de revenus complémentaires (hors indexation) et possède un bien immobilier d’une valeur de 500 000 € (hors revalorisation éventuelle).